La loi du 22 août 2021 portant sur la lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets, dite “loi Climat et Résilience“, issue de la convention citoyenne sur le climat, vise à accélérer la transition énergétique. Le volet « logement » de cette loi ambitionne de rénover massivement l’habitat existant.
Quels sont les impacts essentiels de cette loi sur la vente de logements ?
Nous faisons donc le point sur les 9 points essentiels de cette loi :
- Le nouveau classement des bâtiments,
- La mise en place de l’audit énergétique pour certains biens non soumis au régime de la copropriété,
- Le nouveau timing de la décence énergétique des biens,
- La création du carnet d’information du logement pour les biens rénovés ou nouvellement construits,
- La modification de l’état des risques et pollution,
- La généralisation du DPE collectif,
- La création du plan pluriannuel de travaux,
- La nouvelle définition du fonds de travaux pour les immeubles en copropriété,
- et enfin le gel des loyers des biens énergivores (passoires énergétiques).
1. Un nouveau classement des bâtiments
Pour rappel, le nouveau Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est entré en vigueur le 1er juillet 2021.
Tout d’abord, la loi Climat donne une assise législative au classement de A à G du DPE. Elle intègre dans le Code de la construction et de l’habitation la classification de la performance des logements en fonction de leur niveau de performance énergétique et de leur performance en matière d’émissions de gaz à effet de serre.
Elle reprend donc le classement de A à G, par niveau de performance décroissant (classe A extrêmement performant à classe G extrêmement peu performant). Ainsi la définition d’une rénovation énergétique performante d’un logement s’appuie sur cette nouvelle classification. Par conséquent la référence à ces classes énergétiques est donc faite dans le but d’éradiquer à moyen terme les passoires énergétiques.
Nous avions déjà évoqué le DPE dans un article précédent afin de mieux comprendre ce nouveau DPE. Vous pouvez retrouver l’article en cliquant ici.
2. L’audit énergétique
Un audit énergétique devra être établi par un professionnel en plus du DPE pour certains biens énergivores. Les biens concernés seront les logements à vendre non soumis au régime de la copropriété (maisons non incluses dans une copropriété ou appartements faisant partie d’immeubles en pleine propriété) et les appartements aux classes D, E, F ou G.
En d’autres termes, l’audit énergétique formulera des propositions de travaux, présentant un parcours de travaux par étapes pour atteindre une rénovation énergétique performante. De plus, l’audit mentionnera à titre indicatif l’impact théorique des travaux proposés sur la facture d’énergie. Il fournira donc des ordres de grandeur des coûts associés à ces travaux et indiquera les aides publiques existantes destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique.
En outre les propositions devront être compatibles avec les servitudes patrimoniales et présenter un coût qui n’est pas disproportionné par rapport à la valeur du bien.
Enfin, l’audit énergétique devra être remis (par tous moyens) par le vendeur ou son représentant à l’acquéreur potentiel lors de la première visite du bien.
Entrée en vigueur :
- 1er septembre 2022 pour les logements classés F à G (en attente d’un arrêté)
- au 1er janvier 2025 pour les logements classés E
- au 1er janvier 2034 pour les logements classés D
3. La décence énergétique
La décence énergétique introduite par un décret du 11 janvier 2021 est un critère complémentaire à une série d’exigences venant définir le logement décent telles que notamment l’absence de risque pour la sécurité et la santé du locataire, ou encore la surface minimale.
La loi climat et résilience vient ainsi ajouter 3 nouvelles étapes dans la mise en place progressive de ce nouveau critère de décence lié à la performance énergétique du bien.
Première étape (issue du décret du 11 janvier 2021) : à compter du 1er janvier 2023, les logements avec DPE > ou = 450 kw d’énergie par m² de surface habitable (à savoir une partie des logements en classe G), seront qualifiés de non décents.
Deuxième, troisième et quatrième étape (issues de la loi CLIMAT ET RESILIENCE):
- A compter du 1er janvier 2025: tous les logements en classe G seront qualifiés de non décents
- A compter du 1er janvier 2028: tous les logements en classe F et G seront qualifiés de non décents
- A compter du 1er janvier 2034: tous les logements en classe E, F,G seront qualifiés de non décents
4. Un carnet d’information du logement
A compter du 1er janvier 2023, un carnet d’information du logement sera transmis à l’acquéreur dans le cadre de la vente. Ce carnet d’information sera établi à compter du 1er janvier 2023 :
- Lors de la construction d’un logement (plans/schémas et descriptifs de réseaux/notices de fonctionnement, d’entretien des ouvrages ayant une incidence sur la performance énergétique du logement)
- Lors de la rénovation d’un logement existant ayant une incidence significative sur sa performance énergétique (dates et description des travaux réalisés)
En outre, ce carnet d’information sera mis à jour régulièrement par le propriétaire du logement. Ainsi il permettra de faciliter et d’accompagner les travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement. De plus il permettra l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie.
5. Un nouvel Etat des Risques et Pollution (ERP)
L’État des Risques et Pollution est un diagnostic immobilier obligatoire. Sa finalité est en effet d’informer le futur acquéreur d’un logement des risques naturels, miniers, technologiques, sismicité, radon et de pollution des sols auxquels il pourrait être potentiellement exposé.
Ainsi la loi Climat et résilience apporte quelques modifications à cet état informatif dans son contenu et sa mise en œuvre.
A compter du 1er janvier 2023, l’ERP devra préciser les informations complémentaires suivantes :
- si le bien est situé dans une zone susceptible d’être atteinte par le recul du trait de côte (risque d’effondrement dû à l’érosion côtière)
- si le bien a subi un éventuel sinistre catastrophe naturelle ou technologique ayant donné lieu au versement d’une indemnité d’assurance.
L’absence de l’ERP parmi les annexes du compromis de vente entraînera la non-purge du délai de rétractation de 10 jours.
Enfin, toute annonce de vente, quel que soit son support de diffusion, devra intégrer une mention précisant le moyen d’accéder aux informations mentionnées dans l’ERP. De plus, l’ERP devra être remis au potentiel acquéreur lors de la première visite du bien.
6. Un DPE collectif
Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 disposera d’un DPE qui devra être renouvelé ou mis à jour tous les 10 ans.
SAUF, si un DPE réalisé après le 1er juillet 2021 indique que le bâtiment appartient à la classe A, B ou C.
Entrée en vigueur :
- à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés > 200 lots
- à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots
- à compter du 1er janvier 2026 pour les copropriétés < ou = 50 lots
7. Un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT)
Le PPT devra être établi pour les immeubles en copropriété de 15 ans et plus. Il sera ensuite actualisé tous les 10 ans et devra comprendre :
- la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre
- une estimation du niveau de performance
- une estimation du coût de ces travaux et leur hiérarchisation
- Une proposition d’échéancier pour les travaux dont la réalisation apparaît nécessaire dans les 10 prochaines années.
Le PPT, ou le projet si celui-ci n’a pas encore été adopté par l’assemblée, fera donc partie des documents à transmettre à l’acquéreur dans le cadre de la vente du bien.
Entrée en vigueur :
- à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés > 200 lots
- à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots
- à compter du 1er janvier 2026 pour les copropriétés < ou = 50 lots
8. La nouvelle définition du fonds de travaux
L’obligation d’instituer un fonds de travaux ne concernera plus que les immeubles achevés depuis plus de 10 ans (et non plus 5 ans). En revanche il concernera toutes les copropriétés y compris celles de moins de 10 lots. Ce fonds de travaux devra être attaché exclusivement aux dépenses suivantes :
- l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux et le cas échéant le diagnostic technique global
- la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’AG
- les travaux décidés par le syndic en cas d’urgence
- les travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie non prévus dans le plan pluriannuel de travaux (PPT)
Entrée en vigueur :
- à compter du 1er janvier 2023 pour les copropriétés > 200 lots
- à compter du 1er janvier 2024 pour les copropriétés entre 51 et 200 lots
- à compter du 1er janvier 2025 pour les copropriétés < ou = 50 lots
9. Le gel des loyers des logements énergivores
À compter du 24 août 2022, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G fera l’objet d’une nouvelle location ou d’un renouvellement, le loyer du nouveau contrat ne pourra excéder le dernier loyer appliqué, et ne pourra subir une indexation annuelle.
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