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La plus-value immobilière, mode d'emploi !

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value immobilière représente la différence entre le prix de vente et le prix d’achat du bien ou la valeur déclarée quand le bien a
été reçu par donation ou succession.

Comment déterminer le prix de vente et le prix d’achat ?

Le prix de vente à prendre en considération est celui figurant dans l’acte notarié. Il existe, en outre, des possibilité pour déduire certains frais supportés lors de la vente : commissions versées à un intermédiaire, dépenses de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée hypothèque…
Le prix d’acquisition est celui réglé lors de l’acquisition du bien, inscrit dans l’acte de vente. Par ailleurs, les frais liés à l’acquisition viendront se rajouter au prix d’acquisition, soit pour leur montant réel, soit selon l’évaluation forfaitaire de 7,50%.
Les travaux majorent également le prix d’acquisition. A ce titre, si la cession du bien intervient plus de 5 ans après son acquisition, une majoration forfaitaire de 15% au titre des dépenses de travaux, sans obligation de justificatifs, est appliquée au prix d’acquisition.

Taux de l’impôt appliqué sur la plus-value immobilière

La plus-value imposable est taxée :
• au titre de l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19%
• au titre des prélèvements sociaux au taux de 17,20%
Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux s’échelonne de 2% à 6% selon le montant de la plus-value réalisée.

Un abattement selon la durée de détention

Un abattement lié à la durée de détention du bien vendu est pratiqué afin d’obtenir la plus-value imposable. Cet abattement s’applique, en effet, aux biens détenus depuis au moins 6 ans, selon les modalités suivantes.

tableau abattement

Quelques cas d’exonération sur la plus-value immobilière

La vente de la résidence principale.
Pour être qualifiée de résidence principale, le logement doit être :

La résidence habituelle c’est-à-dire le lieu où résident habituellement les propriétaires pendant la majeure partie de l’année
La résidence effective

Les plus-values réalisées sur la vente d’un bien détenu depuis plus de 30 ans.
Lors de la première cession d’un logement à la condition de :

Ne pas être propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années qui précèdent la cession.
Procéder au réemploi du prix de cession dans un délai de 24 mois à compter de la vente, dans l’acquisition ou la construction d’un logement qui sera affecté à l’habitation principale.

La vente par des retraités ou invalides de condition modeste.

Exemple de calcul de la plus-value

  • Données de l’opération :
  • Prix d’achat : 320 000 €
  • Prix de vente : 452 000 €
  • Durée de détention : 12 ans (achat le 12 octobre 2007 – vente le 15 novembre 2019)
  • Pas de travaux

Calcul du prix d’acquisition :
320 000 € + (320 000 x 7,5%) + (320 000 x 15%)
= 320 000 € + 24 000 + 48 000 = 392 000 €
Calcul du prix de cession : 452 000 €
Plus-value imposable : 452 000€ – 392 000 € = 60 000 €

Taux de réduction lié à la durée de détention = Impôts sur le revenu / Prélèvement sociaux

montant de l'impôt

SOIT UN IMPÔT TOTAL DE 15 740 € SOIT 25% DE LA PLUS-VALUE.