Le régime réel d’imposition a pour principe de déterminer votre revenu foncier imposable ou votre déficit foncier.
En effet, de vos loyers générés durant l’année par vos logements loués vides, vous pouvez retrancher les dépenses que vous avez supportées durant la même année. Ces dépenses sont déductibles pour leur montant réel et doivent être justifiées.
Une fois déduites les dépenses générées de vos loyers, vous obtenez un revenu foncier imposable ou un déficit foncier.
LOCATION NUE (non meublée) LE RÉGIME RÉEL D’IMPOSITION
Lorsque vous louez un logement vide de meubles, les revenus sont à indiquer dans la rubrique “revenus fonciers” de votre déclaration de revenus (2042).
2 régimes cohabitent :
– Le micro foncier, applicable lorsque le revenu brut de la location n’excède pas 15 000 € charges non comprises
– Le régime réel d’imposition qui s’impose lorsque les revenus locatifs dépassent les 15 000 € ou sur option (3 ans) pour des loueurs relevant normalement du micro foncier
Dans ce régime réel d’imposition, la détermination du revenu imposable s’effectue en retranchant de vos loyers de l’année précédente les dépenses payées au cours de cette même année. Vous obtenez alors un résultat foncier imposable (bénéfice) ou déductible (déficit foncier).
Quelles sont les dépenses déductibles ?
Sont déductibles les dépenses suivantes :
– Les rémunérations versées à des tiers pour la gestion de vos biens : honoraires location et de gestion
– Les frais de procédure engagés pour résoudre un litige
– Les primes d’assurance : “Propriétaire Non Occupant”, assurance emprunteur
– Les dépenses de travaux :
• Ceux ayant pour objectif de maintenir ou de remettre le logement en bon état (toiture, façades, peinture, installation électrique…)
• Ceux qui apportent un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions de vie moderne (économie d’énergie, pose de volets, fenêtres, installation d’une salle d’eau…)
– La taxe foncière et les charges de copropriété
– Les intérêts et les frais d’emprunt contractés pour acquérir le bien ou pour réaliser des travaux de réparation ou d’amélioration du bien en location
IMPOSITION DU BÉNÉFICE FONCIER
En cas de bénéfice foncier, celui-ci vient s’ajouter aux autres revenus imposables de votre foyer fiscal. Il sera donc soumis au barème de l’impôt et au taux de la tranche maximum de votre imposition. Ce bénéfice foncier supportera en outre des prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 % de son montant.
LE DÉFICIT FONCIER
Si les charges sont supérieures aux recettes locatives, alors vous subissez un déficit foncier. Ce déficit sera déduit de vos autres revenus de la même année dans la limite de 10 700 €.
Au-delà de ces 10 700 €, l’excédent sera imputable sur vos prochains revenus fonciers dans la limite des 10 années suivantes.
Le déficit foncier à l’avantage de réduire votre revenu fiscal imposable et donc de vous générer un gain d’impôt, d’autant plus important que votre taux d’imposition est élevé.
De même, vous bénéficiez d’un gain sur les prélèvements sociaux puisque les 17,20 % de prélèvements sociaux ne se calculeront pas sur votre déficit foncier.
Nouveauté 2023
Pour inciter les bailleurs à entreprendre des travaux de rénovation énergétique, le législateur a entériné le doublement de ce plafond déductible de 10 700 €.
Désormais, les bailleurs pourront imputer les déficits résultant des travaux de rénovation énergétique sur leur revenu global à hauteur de 21 400 € dès lors que ces travaux permettent de sortir les logements loués des classes E, F ou G du DPE pour atteindre une classe A, B, C ou D au plus tard au 31 décembre 2025.
En pratique, pour justifier du changement de classe énergétique, le bailleur devra donc réaliser deux DPE, l’un avant travaux, l’autre après, mais sans la certitude d’atteindre pour autant la classe énergétique adéquate une fois ceux-ci terminés.
Cette mesure s’appliquera au titre des dépenses de rénovation énergétique qui seront payées entre le 1er janvier 2023 et le 31 décembre 2025.
EXEMPLE CHIFFRÉ POUR ILLUSTRER LE PRINCIPE DU DÉFICIT FONCIER
Durant l’année 2023, vous avez réalisé des travaux de rénovation à hauteur de 15 000 €.
Vos loyers nets de charges courantes perçus durant l’année 2023 s’élèvent à 6 000 €.
Votre revenu imposable de l’année 2023 de votre foyer fiscal est de 45 000 €.
En 2023, vous allez constater un déficit foncier à hauteur de 9 000 € qui sera imputable sur votre revenu imposable. Votre revenu global net imposable de 2023 sera égal à 36 000 €.
En 2024, vous allez donc payer 4 394 € d’impôt au lieu de 8 894 €,
si vous ne déduisez pas de déficit. Soit un gain d’impôt de 4 500 €.
Sans imputation d’un déficit, vos loyers nets auraient également été soumis aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,20 % soit un gain supplémentaire de 1 032 €.