Depuis la fin du dispositif Pinel, les investisseurs immobiliers recherchent de nouvelles solutions pour réduire leur fiscalité, se constituer un patrimoine, préparer leur retraite et protéger leur famille.
Entré en vigueur en 2026 dans le cadre du plan de relance du logement, le dispositif Jeanbrun s’impose aujourd’hui comme une nouvelle référence de l’investissement locatif patrimonial. Son mécanisme d’amortissement permet d’optimiser durablement la fiscalité des revenus locatifs tout en favorisant une détention de long terme.
Associé au Logement Locatif Intermédiaire (LLI), il offre également des avantages significatifs dès l’acquisition du bien. Ensemble, ces deux dispositifs constituent aujourd’hui une solution particulièrement attractive pour investir dans l’immobilier neuf.
Le dispositif Jeanbrun : une nouvelle vision de l’investissement locatif
Contrairement aux anciens mécanismes de défiscalisation reposant principalement sur une réduction d’impôt limitée dans le temps, le dispositif Jeanbrun privilégie une approche patrimoniale sur la durée.
Son principal avantage repose sur un système d’amortissement permettant de diminuer progressivement la base imposable des revenus locatifs et la mécanique offre aux investisseurs une meilleure visibilité sur le long terme, tout en favorisant la constitution d’un patrimoine immobilier pérenne.
💡Autre atout majeur : le dispositif permet, sous réserve du respect des conditions légales, de pratiquer un amortissement des revenus fonciers sur une durée potentiellement bien supérieure à celle du dispositif PINEL généralement limité à 9-12 ans, pouvant aller à titre d’exemple, jusqu’à environ 28 ans selon les hypothèses retenues Cette durée particulièrement longue répond aux objectifs des investisseurs souhaitant développer des revenus complémentaires pour la retraite tout en bénéficiant d’un cadre fiscal favorable.
Neutraliser : la fiscalité des revenus locatifs
L’un des principaux atouts du dispositif JEANBRUN est de permettre, dans de nombreux cas, une réduction très importante de l’imposition sur les loyers, pouvant aller jusqu’à une quasi-neutralisation de la fiscalité locative.
Grâce au mécanisme d’amortissement, les revenus locatifs peuvent être fortement diminués sur le plan fiscal pendant de nombreuses années. Dans certains cas, cette mécanique permet même de générer un déficit foncier.
Exemple
Dans notre simulation :
- Revenus locatifs non imposés ;
- Déficit foncier créé : – 6 678 €.
Ce déficit foncier peut être imputé sur les revenus imposables dans la limite légale de 10 700 € par an.
L’économie d’impôt générée peut atteindre :
- 2 003 € pour une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 % ;
- 2 737 € pour une TMI de 41 % ;
- 3 005 € pour une TMI de 45 %.
Le dispositif Jeanbrun permet ainsi non seulement de réduire la fiscalité liée aux loyers mais également d’optimiser l’imposition globale du foyer fiscal.
Le Logement Locatif Intermédiaire : un complément idéal au dispositif Jeanbrun
Créé en 2014 pour les investisseurs institutionnels puis ouvert aux particuliers depuis 2024, le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) vise à développer une offre de logements accessibles aux ménages dont les revenus sont trop élevés pour accéder au logement social mais parfois insuffisants pour se loger facilement dans le parc privé.
Le principe est simple : le propriétaire s’engage à louer son logement à un loyer plafonné dans des zones où la demande locative est particulièrement forte.
Les logements concernés sont principalement situés dans les zones A bis, A et B, ainsi que, de façon plus ciblée, dans certaines zones éligibles (par exemple dans le cadre de conventions ORT ou dispositifs assimilés, selon les textes en vigueur et les accords locaux applicables.
Pour l’investisseur, le LLI présente plusieurs avantages :
- Une TVA réduite à 10 % lors de l’acquisition d’un logement neuf ;
Un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant toute la durée de l’engagement locatif
- Une forte attractivité locative grâce à des loyers intermédiaires positionnés en dessous du marché libre adaptés à une clientèle active et solvable.
Le LLI constitue ainsi un véritable accélérateur de performance venant compléter les avantages du dispositif Jeanbrun.
Pourquoi associer Jeanbrun et LLI ?
Le dispositif Jeanbrun constitue le socle fiscal de l’opération tandis que le LLI renforce sa rentabilité.
Le cumul des deux dispositifs permet de bénéficier :
À l’acquisition
- D’une TVA réduite à 10 % grâce au LLI ;
- D’un coût d’acquisition optimisé sur un logement neuf.
Pendant la détention
- Du mécanisme d’amortissement du dispositif Jeanbrun ;
- D’une réduction importante de la fiscalité sur les revenus locatifs ;
- D’un crédit d’impôt correspondant à la taxe foncière ;
- D’une amélioration de la rentabilité globale de l’investissement.
Cette combinaison permet d’optimiser simultanément le coût d’acquisition, la fiscalité des loyers et la création de valeur patrimoniale sur le long terme.
Quelles sont les conditions à respecter ?
Pour bénéficier du cumul Jeanbrun et LLI, plusieurs conditions doivent être réunies :
- Investir dans un logement neuf ou en VEFA avant le 31 décembre 2028 ;
- Acquérir le bien via une SCI non soumise à l’IS ;
- Louer le logement nu à titre de résidence principale ;
- Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires ;
- Conserver le bien en location pendant une durée minimale de 15 ans révolus
Ces contraintes s’accompagnent toutefois d’avantages fiscaux particulièrement attractifs pour les investisseurs de long terme.
Une solution patrimoniale à étudier de près
Le dispositif Jeanbrun marque une évolution importante de l’investissement locatif en France.
Là où les anciens mécanismes privilégiaient une réduction d’impôt immédiate, il favorise une approche durable fondée sur l’amortissement, la détention longue et la création progressive de patrimoine.
Avec une durée pouvant atteindre 28 ans selon les hypothèses retenues, il offre une visibilité particulièrement appréciée des investisseurs souhaitant préparer leur retraite ou développer des revenus complémentaires.
Lorsqu’il est associé au Logement Locatif Intermédiaire, il bénéficie également d’avantages immédiats à l’acquisition grâce à la TVA réduite et au crédit d’impôt sur la taxe foncière.
Cette combinaison constitue aujourd’hui l’une des solutions les plus complètes pour investir dans l’immobilier neuf tout en optimisant durablement sa fiscalité.
Le regard du Groupe Giboire
Nous accompagnons nos clients dans l’identification des opportunités immobilières adaptées à leurs objectifs patrimoniaux.
Le dispositif Jeanbrun ouvre aujourd’hui de nouvelles perspectives pour les investisseurs souhaitant conjuguer création de patrimoine, optimisation fiscale et préparation de la retraite.
Associé au Logement Locatif Intermédiaire, il permet également de bénéficier d’avantages significatifs dès l’acquisition du bien !
Nos équipes sont à votre disposition pour étudier la pertinence d’un projet en fonction de votre situation personnelle, de votre fiscalité et de vos objectifs à long terme.
QUESTIONS FRÉQUENTES
Le dispositif Jeanbrun est un mécanisme fiscal permettant aux investisseurs immobiliers d’amortir leur bien afin de réduire durablement l’imposition de leurs revenus locatifs.
Il succède à la logique du Pinel mais avec une approche différente : plutôt qu’une réduction d’impôt temporaire, il privilégie l’amortissement et la constitution d’un patrimoine sur le long terme.
Il permet de diminuer fortement la fiscalité sur les loyers, voire de générer un déficit foncier dans certains cas, tout en offrant une visibilité sur plusieurs décennies.
Le LLI est un dispositif qui permet d’investir dans un logement neuf en contrepartie d’un engagement de location à loyer plafonné, destiné aux ménages des classes moyennes.
Le LLI permet notamment de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % à l’acquisition et d’un crédit d’impôt correspondant à la taxe foncière pendant la durée de l’engagement locatif.
Oui. Cette combinaison permet d’optimiser à la fois le coût d’acquisition du bien, la fiscalité des revenus locatifs et la rentabilité globale de l’investissement.
L’investissement doit notamment porter sur un logement neuf ou en VEFA, être réalisé via une SCI non soumise à l’IS, respecter des plafonds de loyers et de ressources, et conserver le bien en location pendant au moins 15 ans.