Vous souhaitez réduire vos impôts, vous constituer un patrimoine et profiter de revenus complémentaires ? Aujourd’hui, de nombreuses solutions existent pour investir dans l’immobilier, notamment dans un contexte où la demande de logements est élevée et le marché locatif tendu.
Le Groupe Giboire décrypte pour vous les différentes possibilités d’investissement selon la nature de votre projet et vos objectifs : le dispositif LLI, le statut Loueur Meublé Non Professionnel, le dispositif de démembrement ou encore le Prêt Locatif Social.
Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI)
Le dispositif LLI est le nouvel outil fiscal qui encourage l’investissement dans le logement locatif intermédiaire, particulièrement adapté aux zones tendues où la demande locative est forte. Destiné aux particuliers via la création d’une SCI, il permet de bénéficier d’une TVA réduite à 10 % et d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans.
En contrepartie, l’investisseur s’engage à louer le bien pendant au moins 15 ans à des locataires respectant des plafonds de ressources, et à des loyers plafonnés. Ce dispositif offre une opportunité sécurisée et rentable, en plus de répondre à un enjeu social important : faciliter l’accès au logement des ménages aux revenus intermédiaires. Le LLI s’impose donc comme une alternative moderne et avantageuse pour diversifier son patrimoine immobilier tout en optimisant sa fiscalité.
LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) peut s’avérer également très intéressant en termes d’investissement. Les loyers que vous percevrez ne devront pas dépasser 23 000 € ou pas plus de la moitié des revenus de votre foyer fiscal.
Ils seront considérés comme des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers, contrairement à la location nue.
Deux options s’offrent à vous pour déclarer ces recettes :
- Le régime micro-BIC : vous pouvez le choisir si vos recettes locatives ne dépassent pas 77 700 €. Vous bénéficierez alors d’un abattement de 50 % des recettes locatives. Vous serez donc imposé, selon votre tranche d’imposition, sur la moitié seulement des loyers perçus.
- Le régime au réel : il permet, quant à lui, de réduire très fortement voire d’annuler l’imposition sur vos revenus issus de la location, grâce à la déduction de l’ensemble des charges (copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunts) et à l’amortissement du bien meublé.
Dans les deux cas, vous devrez déclarer votre activité en ligne sur le guichet des formalités des entreprises, dans les 15 jours suivant le début de la location, afin d’obtenir une immatriculation SIRET.
LE DISPOSITIF DE DÉMEMBREMENT
L’Usufruit Locatif Social (ULS) est un dispositif de démembrement temporaire de propriété d’un bien, sur une période d’au moins 15 ans. Le démembrement est un acte juridique qui sépare la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties distinctes. On distingue ainsi la nue-propriété, appartenant à un investisseur privé qui possède le bien et l’usufruit, détenue par un bailleur social qui percevra les loyers.
Les avantages sont nombreux pour l’investisseur nu-propriétaire :
- Acquisition d’un bien à prix réduit (en moyenne 60 % de la valeur en pleine-propriété)
- Exonération de taxe foncière (supportée par l’usufruitier)
- Déductibilité des intérêts d’emprunts pour déterminer les revenus fonciers imposables
- Réduction de la base imposable à l’IFI (Import sur la Fortune Immobilière)
- Reconstitution de la pleine propriété sur le bien à l’issue de la période de démembrement sans aucune formalité ni frais avec la possibilité alors de le revendre, de le mettre en location libre ou de le récupérer pour son usage personnel
LE PRÊT LOCATIF SOCIAL
Le prêt locatif social (PLS) est un dispositif de financement proposé dans le cadre de l’achat d’un logement neuf destiné à la location nue à titre de résidence principale, pour une période de 15 ans minimum, sous conditions de ressources du locataire et de plafonnement des loyers.
Devenir propriétaire via le PLS vous permet de bénéficier de multiples avantages :
- TVA réduite de 10 % au lieu de 20 %
- Exonération de la part départementale de la taxe foncière pendant 15 ans
- Indexation des taux d’intérêts sur la rémunération du livret A
- Loyers révisés tous les ans
Le PLS implique la signature d’une convention entre le bailleur et la Direction Départementale des Territoires (DDT) et doit financer au minimum 50 % de l’opération. Vous devez également fournir un apport d’au moins 10 % du montant. Le reste du projet peut être financé par un prêt classique.
Exemples de programmes immobiliers concernés : Renaissance à Vannes, Héol à Betton et Harmonia à Arradon
Vous souhaitez plus d’informations ? Nos conseillers commerciaux se tiennent à votre disposition pour répondre à vos questions et vous accompagner dans votre projet d’investissement !
