Régie par la loi du 3 janvier 1967, la vente sur plans ou vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) constitue aujourd’hui le cadre juridique le plus fréquemment utilisé pour les ventes de logements neufs.
Elle peut se définir ainsi :
« La vente sur plans ou VEFA est le contrat conclu entre le promoteur-constructeur, vendeur, et l’acquéreur par lequel ce dernier devient propriétaire d’un bien immobilier au fur et à mesure de l’exécution des travaux. Il en prend livraison à son achèvement. »
LES AVANTAGES DE LA VEFA
En sus des avantages liés à l’acquisition d’un logement neuf (aides publiques sous conditions, frais de notaire s réduits, ….) l’achat en VEFA permet à l’acquéreur de choisir son logement très en amont. Il a également la possibilité d’y apporter des modifications pour l’adapter à ses besoins. Encore faut-ils que la réglementation l’autorise.
LES ETAPES DE LA VEFA
1ère étape : la signature d’un contrat de réservation ou contrat préliminaire.
Par ce contrat, et sous réserve des conditions suspensives qui y figurent, le promoteur s’engage à réserver à l’acquéreur un bien immobilier décrit dans le contrat (surface, emplacement, prix, descriptif technique…). L’acquéreur s’engage en contrepartie à verser un dépôt de garantie consigné sur un compte spécial dans une banque ou chez un notaire.
2ème étape : la signature de l’acte authentique de vente
Après obtention du prêt immobilier et dans les délais prévus au contrat préliminaire, l’acquéreur signe l’acte authentique de vente chez le notaire. Puis, un mois avant cette date, il reçoit le projet d’acte de vente ainsi que le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. En outre, ce délai d’un mois peut être réduit de la seule volonté de l’acquéreur. L’acte de vente comprend toutes les informations sur le logement, les modalités de versement du prix ainsi que les pièces annexes.
3ème étape : la livraison du logement
C’est l’étape ultime, celle où l’acquéreur prend livraison du logement qu’il a acheté. Celle-ci s’accompagne alors du dernier règlement (5%), généralement par chèque de banque. Lors de livraison, l’acquéreur établit une liste de réserves qu’il appartient au promoteur de lever en sollicitant les entreprises intervenues sur le chantier. Dans le mois qui suit la livraison, l’acquéreur peut compléter ses premières réserves par une liste complémentaire adressée au promoteur par lettre recommandée avec avis de réception dans le cadre de la garantie des vices apparents due par le promoteur …
LES GARANTIES LIEES A LA VEFA
Les garanties financières
La garantie d’achèvement de l’immeuble
Les garanties techniques
-De parfait achèvement
-Biennale
-Décennale
-Phonique
-Des vices apparents
Pour en savoir plus sur ces garanties, lisez la suite de l’article !
LES GARANTIES DE L’ACQUEREUR VEFA
La VEFA présente l’avantage d’apporter des garanties importantes à l’acquéreur, garanties d’ordre financier et d’ordre technique.
LES GARANTIES FINANCIERES
La garantie d’achèvement de l’immeuble.
Le promoteur est tenu de justifier d’une garantie d’achèvement de l’immeuble. Elle a pour objet d’assurer à l’acquéreur l’achèvement de l’immeuble, en cas de défaillance du promoteur. Elle se manifeste par le versement des sommes nécessaires à cet achèvement.
Sinon, il ne peut signer les ventes. Elle peut être fournie par un organisme bancaire (garantie extrinsèque) ou repose sur la santé financière du promoteur, l’avancement des travaux et le Succès commercial de l’opération (garantie intrinsèque).
LES GARANTIES TECHNIQUES
La garantie phonique
Le promoteur doit livrer un bien respectant les exigences réglementaires en matière d’isolation phonique. Qui plus est, le promoteur est garant de cette obligation pendant un an. Et ce, à compter de l’entrée dans les lieux par le premier acquéreur. Lorsqu’ils sont de nature à porter atteinte à l’habitabilité du bien, les désordres acoustiques peuvent relever de la garantie décennale du promoteur.
La garantie des vices apparents
Le promoteur a pour obligation de garantir des vices de construction apparents comme tout vendeur. Toutefois, en VEFA, l’acquéreur ne peut voir le bien qu’il acquiert lors de la vente. Cette garantie court donc pendant un an à compter de la réception des travaux ou de l’entrée dans les lieux. Attention à ne pas confondre les vices apparents avec les défauts de conformités apparents. Ces derniers sont appréciés par rapport aux engagements contractuels du promoteur. Ex. : La hauteur anormale des fenêtres constitue un vice de construction apparent. Ex. : La pose de fenêtres en PVC et non en aluminium relève d’un défaut de conformité apparent.
La garantie de parfait achèvement
Juridiquement, la garantie de parfait achèvement est due par l’entreprise qui a réalisé les travaux envers le promoteur. Elle s’applique pendant le délai d’un an suivant la réception de l’immeuble. Toutefois, pour faciliter la réparation des désordres pouvant survenir dans cette période, le promoteur est l’interlocuteur privilégié de l’acquéreur. Ces désordres lui sont signalés afin que le promoteur puisse rappeler l’entreprise concernée et ainsi y remédier au plus vite.
La garantie biennale
Le promoteur doit s’assurer du bon fonctionnement des éléments d’équipement du bien vendu. Cette garantie court pendant un délai de deux ans à compter de la réception.
La garantie décennale
Le promoteur, enfin, est responsable des vices cachés portant atteinte à la solidité ou à la destination du logement. Et ce, pour tous les vices susceptibles de survenir dans un délai de 10 ans suivant la réception de l’immeuble. L’assurance dommages-ouvrages (DO) pré-finance les travaux de réparation de ces désordres. Le promoteur est tenu d’y souscrire. Il en transfère le bénéfice à l’acquéreur. Les désordres, qui ne répondent pas à ces critères relèvent de la responsabilité contractuelle du promoteur. Ils doivent également être dénoncés dans un délai de 10 ans à compter de la réception de l’immeuble. Ex. : Apparition de fissures inesthétiques qui ne compromettent pas la solidité de l’immeuble
NOTE :
- Ne pas confondre réception et livraison :
- La réception est l’acte par lequel le promoteur, maître d’ouvrage, déclare accepter l’ouvrage, avec ou sans réserves. La réception a lieu entre l’entreprise de travaux et le promoteur. Elle marque la fin de l’exécution d’un marché de travaux.
- La livraison est l’acte par lequel l’acquéreur d’un bien en prend possession. Plus communément, il s’agit de la prise de possession, de l’entrée dans les lieux ou de la remise des clefs. Elle constitue la fin de l’exécution d’un contrat de vente. Elle a lieu entre le promoteur et l’acquéreur.
Source : FPI (Fédération Promoteurs Immobiliers) – Le groupe Giboire est adhérent de la FPI.